Desde os tempos antigos, diversas foram as atividades comerciais realizadas que acompanharam as evoluções das relações sociais, e uma delas, e que existe até hoje, é a compra e venda de imóveis. Dentro desta atividade, podemos mencionar a de compra de imóveis e arremate em hastas públicas.
Nessa linha, uma das principais discussões entre o Fisco Municipal e o contribuinte/arrematante destes imóveis é o momento de sua responsabilidade quando do arremate de determinado imóvel em hasta pública, em relação, especialmente, ao pagamento do IPTU.
Com relação ao tema, o CTN [1] estabelece algumas diretrizes, vejamos:
Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, subrogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único. No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço
Diante da leitura do dispositivo acima mencionado, significa dizer que os débitos de IPTU anteriores à arrematação sobre imóvel adquirido em hasta pública (leilão judicial) não podem ser transferidos para o arrematante. Cabe ressaltar que pela própria natureza do ato de arrematação, tem o condão de retirar o encargo tributário que recai sobre o imóvel para o arrematante, transferindo-o sem ônus ou responsabilidade tributária sobre eventual débito.
Recentemente, o TJ SP analisou quem seria o responsável pelo pagamento do IPTU na hipótese em que, entre a arrematação e a expedição da carta de arrematação transcorre um período. O tribunal paulista decidiu que os créditos originados entre a lavratura do auto de arrematação e a expedição da respectiva carta de arrematação não podem ser exigidos do arrematante, confira-se [2]:
“… o contribuinte do IPTU é o `proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título´(art. 34 do CTN). O mero ato de arrematação, entretanto, ainda que formalizado pela assinatura do respectivo auto, não tem o condão de, por si só, tornar proprietário o arrematante. Só com a expedição da carta de arrematação é que o arrematante passa à condição de habilitado, de um lado, a reclamar a imissão na posse do imóvel, e de outro a levar o título ao registro imobiliário.
Em outras palavras, malgrado estar perfeita e acabada a arrematação do bem imóvel, com a assinatura do auto, disso não decorre ser o arrematante, desde aquele momento, responsável tributário pelo IPTU em questão, por certo que, nos exercícios anteriores à expedição da referida carta, ele não se revestia de nenhuma das condições que o tornasse contribuinte do IPTU, previstas no citado art. 34 do CTN”.
Pelo quanto acima exposto, foi que o TJ SP concluiu que a responsabilidade do arrematante pelo imposto somente se inicia no momento da expedição de carta de arrematação.
Por fim e não menos importante, ressaltamos que a jurisprudência do STJ entende que, existindo expressa alusão no edital de hasta pública que a responsabilidade dos débitos do IPTU é do arrematante, a responsabilidade pelo pagamento dos débitos tributários que recaiam sobre o bem imóvel passa a ser do arrematante, mesmo que anteriores à arrematação.
Nossa equipe está totalmente à disposição para orientá-los sobre questões desta natureza.
Referências:
[1] Artigo 130 CTN
[2] Apelação Cível 1054093-43.2014.8.26.0053; Relator: Erbetta Filho; Órgão Julgador: 15ª Câmara de Direito Público