Substituição do índice de correção monetária IGP-M pelo IPCA nos contratos de locação, entenda melhor.
A pandemia ocasionada pelo novo Coronavírus (Covid-19) ensejou a declaração do estado de calamidade pública e situação de emergência de saúde pública, e como forma de conter a proliferação do novo coronavírus, o Governador do Estado determinou a suspensão do atendimento presencial e o fechamento, dos estabelecimentos cujas atividades não eram essenciais, conforme Decreto nº 64.881 de 23 de março de 2020, sendo que de lá para cá vivemos sob o regime de muitas restrições e protocolos de segurança, seja de mobilidade, como por exemplo a limitação na circulação de pessoas, e de restrição de algumas atividades do comércio, como por exemplo a redução de horário de funcionamento dos estabelecimentos privados e das repartições públicas, passando inclusive por períodos de “Lockdowns”.
No setor imobiliário, diante da paralisação parcial de algumas atividades empresariais e comerciais, bem como das inúmeras restrições das atividades do comércio, que visam a redução da disseminação do vírus durante a crise sanitária, nota-se que os contratos de locação foram protagonistas de discussões judiciais para revisão e redução dos valores contratados a título de aluguéis.
Atualmente, a Lei de Locações (Lei n.º 8.245/1991) determina que o índice de correção monetária do valor do aluguel será escolhido e definido, livremente, pelos contratantes, mas o mercado imobiliário costuma usar o Índice Geral de Preços e Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Ou seja, por mais que o índice IGP-M seja costumeiro nas relações locatícias, nada impede que se opte por índice diverso.
Em outras palavras, em um sistema capitalista, que reconhece como seu ponto-chave o princípio da liberdade da iniciativa privada, os operadores econômicos (partes do contrato) são livres para dar aos seus contratos os conteúdos concretos que considerem mais desejáveis, bem como alterá-los posteriormente para readequá-los aos diferentes e, muitas vezes, imprevisíveis cenários econômicos e sociais que estejam vivenciando. O regulamento contratual resulta, assim, pela vontade concorde das partes, constituindo o ponto de confluência e de equilíbrio entre os interesses — normalmente contrapostos[1].
No entanto, como consequência da pandemia e da expansão da crise, os índices econômicos também começaram a ser atingidos e houve uma variação histórica do índice IGP-M/FGV. Em junho de 2020, o IGP-M/FGV, principal e mais comum índice utilizado para correção monetária dos contratos imobiliários e que vinha registrando uma média mensal de 0,55%, subiu para 1,56%. Em setembro do mesmo ano, a alta continuou e atingiu a marca de 4,34%. Em novembro de 2020, a alta percentual foi de 3,28%.
No acumulado do ano de 2020, o percentual foi de 21,9682%, o maior índice acumulado desde dezembro de 2002, quando houve o registro de uma variação anual acumulada de 25,31% – o que impactou novamente o equilíbrio econômico-financeiro dos contratos vigentes.
Este ano de 2021, o índice continua instável. Em março, ele subiu 2,94% e chegou ao acumulado de 8,26% no ano e 31,10% nos últimos 12 meses. Apenas para efeito de comparação, houve um acumulado de 6,81% nos últimos 12 meses que antecederam março de 2020.
Em julho de 2021 o IGP-M variou 0,78%, contra 0,60% no mês anterior. Com este resultado o índice acumula alta de 15,98% no ano e de 33,83% em 12 meses. Em julho de 2020, o índice havia subido 2,23% e acumulava alta de 9,27% em 12 meses.[2]
Conforme já dito, a correção monetária em contratos como o objeto da presente demanda se faz necessária para garantir o equilíbrio contratual, contudo, a alta repentina e totalmente inédita do Índice IGP-M, gera efeito inverso, desequilibrando a relação.
O aumento do IGP-M contribui com a discussão sobre a necessidade de revisão dos contratos celebrados para alteração do índice estabelecido, aplicando as teorias da imprevisão (artigo 317[3]), caso fortuito e força maior (artigo 393[4]) e onerosidade excessiva (artigo 478[5]), previstas no Código Civil Brasileiro. Com a publicação de março, André Braz, coordenador dos Índices de Preços, esclareceu que todos os índices que compõem o IGP-M tiveram aumento[6]:
“Todos os índices componentes do IGP-M registraram aceleração. No índice ao produtor, os aumentos recentes dos preços das matérias-primas continuam a influenciar a aceleração de bens intermediários (4,67% para 6,33%) e de bens finais (1,25% para 2,50%). Além disso, os aumentos dos combustíveis também contribuíram para o avanço da inflação ao produtor e ao consumidor. Na construção civil, os materiais para a construção seguem em aceleração impulsionados pela alta dos preços dos insumos básicos.”
Portanto, conforme inteligência do artigo 317 do Código Civil, as partes toda vez que, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta no valor do aluguel diante da realidade econômica, principalmente devido a inflação ou crise econômica do país, o valor do aluguel poderá ser corrigido/reajustado antes do reajuste anual, desde que as partes entrem num consenso.
Infelizmente vivemos um momento atípico, nunca experimentado pela sociedade contemporânea, que afetou todos os setores da economia, fazendo inclusive com que o IGP-M tenha se alterado de forma inimaginável.
Sendo assim, diante deste cenário de instabilidade e em decorrência do aumento extraordinário do índice de correção monetária do valor do aluguel, muitos locatários têm se socorrido ao Poder Judiciário para buscar a substituição do indicador do IGP-M/DI pelo IPCA – índice oficial utilizado pelo Governo Federal para calcular metas de inflação e alterações na taxa de juros, medido pela variação de nove categorias de preços de produtos e serviços, que refletem os hábitos de consumo.
Das existentes análises judiciais, a maioria ainda em sede de liminar, é possível perceber que não há jurisprudência pacífica. Verificadas seis decisões publicadas no estado de São Paulo, quatro concederam liminar[7] aos requerentes para substituição do índice IGP-M/DI para IPCA, e outras duas negaram o pedido[8].
No referido caso analisado pela 33ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP, a desembargadora relatora, em seu voto, afirmou o seguinte: “Não se olvidam os notórios efeitos causados pela pandemia da Covid-19 às relações contratuais. Todavia, não se pode aceitar que o Poder Judiciário intervenha, liminarmente, em toda a relação contratual, cuja justificativa seja a crise sanitária enfrentada por todo o planeta. No caso em tela não se afigura razoável, em juízo de cognição sumária, num primeiro momento processual, intervir na relação, e no índice de correção monetária adotado pelas partes contratantes, sem ao menos permitir que a parte contrária se manifeste”. Desde já, pode-se verificar que, mesmo dentro do TJ-SP, já existem entendimentos diversos sobre situações semelhantes.
No Rio Grande do Sul, o Tribunal suspendeu[9] uma decisão de primeiro grau que concedeu a modificação do índice. Já em Goiânia-GO, uma recente decisão da 3ª Vara Cível deferiu[10] a tutela de urgência para revisar provisoriamente o reajuste do aluguel com base no percentual de 7%, que corresponde a um pouco mais do valor acumulado durante o ano de 2019 para o IGP-DI.
O fundamento do pedido para substituição do IGP-M/DI passa pela explicação de sua composição, que corresponde a uma média ponderada aritmética entre os índices IPA (produtor), IPC (consumidor) e INCC (construção civil), que estão ligados aos preços das produções de matérias-primas, agronegócio, materiais de construção e commodities do setor industrial, que sofrem forte influência do dólar, se propondo a avaliar o cenário de inflação. E por consequência da pandemia houve uma desvalorização do real e alta do dólar, além da falta de matéria-prima para o setor industrial que acabou elevando os preços dos insumos, o que conjuntamente influenciou diretamente no aumento extraordinário do IGP-M/DI.
Diante desta realidade superveniente, sustenta-se a aplicação da teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil, para justificar o pedido judicial de revisão contratual para substituição do índice, na medida em que o reajuste integral do IGP-M/DI, neste momento, não representa mera reposição da moeda e causa distorção em relação ao poder de compra, evidenciando flagrante onerosidade excessiva para uma das partes – artigo 478 do Código Civil, em razão de mudanças ocorridas após a negociação inicial, alterando consequentemente a base econômica do contrato.
Por outro lado, utilizando-se do mesmo fundamento, é possível compreender que o desequilíbrio causado pela imprevisível crise sanitária – afastada a culpa por inadimplemento – pode atingir ambas as partes da relação, não devendo incumbir o ônus total à apenas uma delas, sob pena de novamente desequilibrar as relações contratuais. Ademais, sustenta-se ainda o perigo de interpretação relativa do princípio da autonomia da vontade privada e do pacta sunt servanda, principais regramento do direito contratual privado, que autorizam e obrigam as partes a regularem e cumprirem os seus interesses por intermédio do contrato, prevendo a interferência judicial do Estado apenas para assegurar o cumprimento do quanto prometido, limitando-se a uma posição supletiva em relação ao conteúdo contratado.
Percebe-se, então, que apesar de previstos na legislação e doutrina, os fatos supervenientes, fortuitos e de força maior quando aplicados à realidade fática de crise econômica não alcançam, por si só, o poder de solução ideal e equilibrada para os contratantes, dependendo de ajustes negociais e, eventualmente, intervenção judicial.
Além disso, diante desta realidade e buscando soluções viáveis, verificamos que nos casos judicializados e nos inúmeros contratos locação impactados com o aumento do IGP-M/DI, não previam a necessidade ou mesmo a definição de um ambiente de negociação prévia a um embate judicial, o que poderia não apenas preservar as relações locatícias e negociais, mas também evitar a intervenção judicial e os enormes custos e insegurança jurídica dessas relações.
Nesta esteira, a lei da mediação (lei 13.140/15) prevê a possibilidade de as partes inserir nos contratos de locação cláusulas contratuais prevendo expressamente a mediação extrajudicial em caso de qualquer conflito, cláusula esta que deve ser respeitada pelo Judiciário caso algum dos contratantes tente ignorar esta disposição e iniciar um procedimento judicial ou arbitral (caso exista) sem a mediação prévia. A lei ainda traz outras vantagens, como possibilidade de confidencialidade das negociações e princípios a busca pelo consenso e isonomia entre as partes.
Vale lembrar que na hipótese de existir previsão contratual de cláusula de mediação, as partes deverão comparecer à primeira reunião de mediação, mas não são obrigadas a permanecer em procedimento de mediação, o que não retira a possibilidade de eventual análise do conflito pelo Poder Judiciário. Nossa experiência e parceria com Câmaras de Mediação devidamente homologadas pelos Tribunais, mostram as vantagens destas cláusulas e temos orientado nossos clientes neste sentido.
Em paralelo e muito por conta das discussões que se iniciaram sobre o assunto, a Câmara dos Deputados aprovou, por 402 votos a 547, o regime de urgência de votação para o PL 1026/21 apresentado pelo deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP). A proposta prevê alteração na lei do inquilinato (lei 8.245/91) e a consequente inclusão do parágrafo único ao artigo 18, prevendo a limitação do índice de reajuste do valor do aluguel ao índice IPCA, acompanhando a inflação do país, e permitindo o estabelecimento de índice a maior desde que conste a anuência do locatário.
O projeto deve ser objeto de votação, seguindo posteriormente para votação pelo Senado para determinar que o índice de correção monetária dos contratos de locação residencial e comercial não poderão ser superiores ao índice oficial de inflação no País. No entanto, em que pese a boa intenção do legislador, entendemos que a simples substituição de um índice por outro, neste momento, não seja capaz de sanar a controvérsia que se apresenta, pois, da mesma forma que os reflexos econômicos da pandemia atingiram o IGPM e seus componentes, em breve, inevitavelmente, irá atingir os demais índices, inclusive o IPCA, trazendo à tona novamente a raiz da discussão.
Diante do exposto e sem nenhuma pretensão de esgotar o tema, entendemos, por ora, que a solução deve caminhar por uma análise casuística dos contratos vigentes, aplicando-se um reajuste baseado no próprio índice estabelecido contratualmente, entretanto, mediante identificação do percentual médio publicado nos períodos anteriores ao fato imprevisível – pandemia, e a partir da verificação e análise dos impactos sofridos no período, contando também com a colaboração de ambos os contratantes para a melhor adequação.
Por fim, pensando na prevenção futura das experiências jurídicas que estamos enfrentando neste momento, sugerimos que na estruturação e desenvolvimento de novos negócios, além da orientação para previsão das Câmaras de Mediação, objetivando a boa-fé e o dever de negociar para manutenção dos contratos, sugerimos também a inclusão de um teto máximo para aplicação do índice de reajuste escolhido, objetivando prever e prevenir desequilíbrios supervenientes.
Em duas decisões judiciais recentes sobre o assunto, datadas de 26 de janeiro de 2021 e de 24 de fevereiro de 2021, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo concedeu-se liminar (tutela de urgência) para a substituição do IGPM pelo IPCA, para fins do cálculo do reajuste anual dos alugueis contratados, considerando: (a) “a tamanha discrepância, aliada aos impactos econômicos decorrentes das medidas de isolamento social impostas pelo Estado (…)[1]” e (b) “a revisão do contrato por onerosidade excessiva é medida excepcional que busca restabelecer o equilíbrio contratual em virtude de um acontecimento extraordinário e imprevisível, que tenha tornado a prestação de uma das partes excessivamente onerosa (CC 478). Trata-se de providência para que o contrato continue a ser, na medida do possível, viável e proveitoso a todos os contratantes, cumprindo, assim, a sua função social exigida pelo art. 421 do Código Civil (…).[2]”
Apesar das recentes tutelas judiciais de urgência concedidas, cabe ressalvar que o tema ainda é bastante polêmico entre os juristas e não há uma Jurisprudência (entendimento do Poder Judiciário) consolidada e pacífica sobre a questão, principalmente no âmbito de locações de imóveis para fins não residenciais, contratadas entre empresários, em situação paritária, com base na recente Lei da Liberdade Econômica.
Portanto, recomenda-se aos interessados uma prévia avaliação jurídica mais fundamentada do caso concreto e o acompanhamento dos citados precedentes judiciais, além de outros correlatos, até os respectivos julgamentos finais e definitivos, para uma avaliação mais precisa dos riscos contenciosos envolvidos e decorrentes de eventuais demandas judiciais para a substituição compulsória do IGP-M pelo IPCA nos contratos de locação de imóveis.
[1] ROPPO, Enzo. O Contrato. Coimbra: Almedina, 2009, p. 128.
[2] https://portal.fgv.br/noticias/igpm-julho-2021 – Acesso em Agosto/2021.
[3] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
[4] Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
[5] Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
[6] https://portalibre.fgv.br/sites/default/files/2021-03/igp-m_fgv_press-release-resumido_mar21_0.pdf – Acesso em Agosto/2021.
[7] Agravo de instrumento 2012910-93.2021.8.26.0000, 2297205-16.2020.8.26.0000 e 2298701-80.2020.8.26.0000; e ação revisional 1000029-96.2021.8.26.0228.
[8] Agravo de instrumento 2262248-86.2020.8.26.0000 e ação revisional 1123032-21.2020.8.26.01000.
[9] Agravo de instrumento 5050284-82.2021.8.21.07000.
[10] Processo 5069079-64.2021.8.09.0051.
