A reforma do sistema de tributação sobre o consumo reacendeu o interesse pela constituição de holdings imobiliárias como instrumento de organização patrimonial e possível racionalização tributária da atividade de locação. Ainda assim, a adoção dessa estrutura não decorre de benefício automático, mas da análise concreta das características de cada operação, especialmente quanto ao volume patrimonial, à recorrência da atividade locatícia e à finalidade sucessória.
A discussão ganhou relevância diante da perspectiva de ampliação da carga tributária incidente sobre a locação de imóveis por pessoa física. Atualmente, essa tributação pode alcançar a alíquota de 27,5% a título de IRPF e, a partir de 2027, projeta-se a incidência adicional de IBS e CBS, estimada em 8,4%, o que poderá elevar a carga tributária total dessas operações.
Nesse contexto, a holding imobiliária pode se apresentar como alternativa vantajosa para proprietários com maior receita locatícia ou carteira imobiliária mais ampla, especialmente nos casos em que sejam ultrapassados os parâmetros previstos na reforma, como receita superior a R$ 240.000,00 e titularidade de 3 imóveis ou mais. Nessas hipóteses, a manutenção da atividade na pessoa física pode implicar carga tributária superior àquela atribuída à pessoa jurídica que atue com esse objeto, uma vez que, no regime do lucro presumido, projeta-se incidência de 10,88% de IRPJ/CSLL, além de 8,4% de IBS e CBS, totalizando 19,28%.
Por outro lado, a constituição de holding imobiliária não deve ser examinada apenas sob a ótica da redução da tributação sobre os aluguéis. A integralização de imóveis ao capital social pode suscitar discussões quanto à incidência de ITBI, conforme discutido no tema 796 do Superior Tribunal Federal, em que foi fixado o entendimento de que a imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição não alcança o valor do bem que exceder o montante destinado à integralização do capital social.
Além disso, devem ser considerados os reflexos futuros dessa opção, como a tributação incidente em eventual alienação dos bens pela sociedade, os efeitos sucessórios relacionados à avaliação das quotas e o impacto fiscal da distribuição de resultados aos sócios.
Diante do exposto, a implementação do cenário de constituição de holding imobiliária, no contexto pós-reforma tributária, deve ser compreendida como medida de planejamento patrimonial, tributário e sucessório. O cenário atual exige análise individualizada da renda gerada pelos contratos, da intenção futura de venda, da manutenção dos ativos, da incidência de tributos e dos objetivos familiares, de modo a verificar se a pretendida eficiência tributária efetivamente se confirma na prática.
Nossa equipe de Direito Societário está à disposição para dirimir eventuais dúvidas ou prestar maiores esclarecimentos sobre o tema.
