Auditoria Imobiliária: a importância da due diligence para a verificação do imóvel que antecede a aquisição da propriedade
A due diligence consiste em procedimento prévio de investigação e análise da situação jurídica, fática e documental de determinado patrimônio, bem como das pessoas físicas ou jurídicas envolvidas em uma negociação.
Quando realizada de forma completa e adequada, a investigação abrange, entre outros, aspectos tributários, cíveis, imobiliários, ambientais e criminais, relacionados tanto ao imóvel quanto aos respectivos proprietários, permitindo a análise de riscos futuros associados à negociação, os quais podem afetar tanto a execução de um projeto imobiliário quanto o próprio adquirente do imóvel e até mesmo envolvendo a compra e venda de empresa/participação societária.
A investigação cumpre o papel de identificar ônus reais, pendências administrativas, ações judiciais, indícios de insolvência ou endividamento do proprietário, além de eventual ausência de licenças, da existência de violações ao direito ambiental, bem como de tributos não quitados ou situações capazes de ensejar a constrição do bem, como penhora ou arresto.
Além disso, a investigação abrange a análise de riscos e a verificação da necessidade de alterações cadastrais ou da adoção de procedimentos registrais prévios à aquisição. O procedimento adotado demonstra-se essencial, inclusive, para delimitar a responsabilidade das partes quanto aos custos decorrentes dessas regularizações, como ocorre, por exemplo, nos casos de imóveis com construções não averbadas na matrícula. É dizer, esses fatores devem e podem influenciar no valor negociado.
Da mesma forma, devem ser consideradas questões de natureza familiar que possam repercutir sobre o imóvel, como a existência de divórcio ou inventário não registrados, além da existência das obrigações que acompanham o bem (propter rem), independentemente do titular. As mencionadas obrigações podem ser exigidas do adquirente após a compra e venda, sendo exemplo recorrente os débitos condominiais, que, se não quitados, podem ensejar a penhora do imóvel.
Considerando este cenário, verifica-se que a realização de uma investigação completa contribui para a segurança e a previsibilidade da operação imobiliária, permitindo a adequada inserção de condições precedentes e viabilizando o registro da aquisição na matrícula sem reflexos patrimoniais indesejados, evitando prejuízos financeiros, cobranças inesperadas de tributos ou riscos que possam comprometer a negociação.
Nosso time imobiliário se coloca à disposição para eventuais esclarecimentos.
