Dever de informação das incorporadoras: Ausência de classificação dos imóveis pode ocasionar na resolução contratual
Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo declarou a resolução contratual de compromisso de compra e venda envolvidos na aquisição de unidades autônomas classificadas como Habitação de Interesse Social (HIS – 1)[1], pois, no texto contratual e no decurso das negociações, não foi informado aos promitentes compradores sobre a classificação urbanística do imóvel adquirido, e estes estavam adquirindo as unidades para finalidade comercial.
De forma prática, em relação aos contratos elaborados por incorporadoras e comercializados ao destinatário final, é indispensável observar em sua elaboração o dever de informação previsto artigo 6º, inciso III, do Código de Defesa do Consumidor, a fim de garantir que haja o consentimento inequívoco sobre o objeto comercializado e todas as implicações legais dele decorrentes, como a possibilidade de locação, utilização como sede empresarial, entre outras finalidades.
Habitação de Interesse Social
A classificação como Habitação de Interesse Social, por sua vez, busca assegurar o direito social à moradia a pessoas de baixa renda, atendendo à função social da propriedade. Diante disso, a ausência de descrição clara no contrato e de comunicação adequada na fase pré-contratual pode resultar na responsabilidade da incorporadora, inclusive com condenação à restituição integral do preço do imóvel, acrescido de correção e juros, indenização por benfeitorias eventualmente realizadas (como reformas) e aplicação de cláusula penal, se houver previsão contratual de multa.
A fim de mitigar riscos contratuais e evitar futuras demandas judiciais, recomenda-se a adoção de práticas de transparência e padronização em todas as etapas da negociação e formalização do compromisso de compra e venda. Isso inclui informar de maneira expressa e destacada a classificação urbanística do imóvel (como HIS, HMP ou outras categorias), descrever de forma clara as limitações de uso e as finalidades permitidas, especialmente no que diz respeito à possibilidade de utilização comercial ou empresarial, documentar integralmente a fase pré-contratual para assegurar que propostas, comunicações e materiais publicitários estejam alinhados ao conteúdo contratual, e padronizar a redação dos instrumentos, eliminando cláusulas genéricas e inserindo campos objetivos para identificação precisa das características essenciais do imóvel.
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[1] Processo nº 4015132-49.2025.8.26.0100.
