O arrendamento rural é um contrato típico, regulado pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto nº 59.566/1966, pelo qual o proprietário cede o uso e gozo do imóvel rural a um terceiro para exploração agrícola, pecuária ou agroindustrial, mediante pagamento certo, independentemente do resultado da produção.
Em termos práticos, o risco da atividade recai sobre o arrendatário, enquanto o direito ao recebimento do valor contratado pertence ao arrendador, ainda que fatores externos impactem a safra. É justamente por isso que pequenos “detalhes” contratuais, muitas vezes negligenciados, podem se transformar em prejuízos relevantes e conflitos de difícil solução.
Um contrato bem estruturado é de suma importância para dar mais segurança jurídica, evitar conflitos, proteger direitos e deveres, seja do arrendador ou do arrendatário, e promove o desenvolvimento sustentável do agronegócio. Por outro lado, no agronegócio, um contrato mal redigido é capaz de definir quem ganha e quem perde uma safra inteira.
Um dos erros mais comuns, e mais perigosos nos contratos é fixar o valor do arrendamento em quantidade de produto agrícolas, sem expressá-lo em moeda corrente. A legislação exige que o preço seja fixado em reais, ainda que o pagamento possa ocorrer em produto e, para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), tais cláusulas são consideradas nulas. Na prática, isso pode comprometer a exigibilidade do contrato e gerar insegurança jurídica justamente no momento da cobrança.
Outro equívoco recorrente é confiar excessivamente na informalidade. Isto é, contratos não formalizados por escritos, sem cláusulas claras e bem definidas, sem assinatura ou registros podem funcionar quando não há conflito, mas se transformam em verdadeiras “armadilhas” quando surgem divergências entre as partes, seja em relação ao prazo, ao valor, à renovação ou à posse.
Embora a legislação admita contratos tácitos, na prática, é evidentemente mais seguro que o contrato seja celebrado de forma escrita, estruturada e com o acompanhamento de advogados especializados, justamente para evitar conflitos e interpretações ambíguas no futuro, principalmente relacionados à colheita, pagamento e seguro da safra.
Um contrato bem redigido antecipa problemas, distribui riscos de forma equilibrada e estabelece regras claras para situações sensíveis como prazo, renovação, pagamento, uso da terra e eventos de perda de safra. Isso reduz drasticamente a chance de litígios, preserva a relação entre as partes e dá previsibilidade ao negócio, fator essencial em um setor em que cada safra envolve altos investimentos.
Ou seja, um contrato bem estruturado não protege apenas o proprietário ou o arrendatário, mas o próprio negócio rural, criando um ambiente de segurança jurídica que permite planejamento, crédito e crescimento.
Também são frequentes contratos com prazos mal definidos, cláusulas de renovação automática redigidas de forma genérica ou direitos de permanência que, na prática, acabam vinculando o proprietário por períodos muito superiores aos inicialmente pretendidos.
O Decreto nº 59.566/66 estabelece prazos mínimos obrigatórios para o arrendamento rural, que variam conforme a atividade explorada, justamente para garantir estabilidade à produção e equilíbrio contratual.
Ignorar tais regras ou tratá-las de maneira imprecisa, pode gerar efeitos jurídicos indesejados como a prorrogação compulsória do contrato, a limitação do direito de retomada da área e até obstáculos à venda do imóvel ou à substituição do arrendatário. Quando o contrato não define com clareza o termo inicial, o prazo de vigência e as condições objetivas para renovação ou encerramento, o proprietário perde previsibilidade e controle sobre o próprio patrimônio, abrindo espaço para conflitos judiciais que poderiam ter sido evitados com uma redação técnica adequada.
E então chegamos ao coração do agronegócio e a uma das maiores fragilidades dos contratos de arrendamento: a safra. Muitos contratos simplesmente não tratam do que acontece quando a produção é frustrada por seca, excesso de chuvas ou outros eventos climáticos. Embora o Estatuto da Terra e o Decreto nº 59.566/66 não prevejam expressamente de quem é a responsabilidade pela perda da safra, a resposta jurídica, em sua grande maioria, depende do que foi efetivamente pactuado no contrato.
De modo geral, quando a quebra da safra decorre de falhas de manejo, uso inadequado do solo ou negligência na exploração da área, a responsabilidade tende a recair sobre o arrendatário, que assume os riscos da atividade e deve zelar pela conservação da terra. No arrendamento rural, a lógica legal é objetiva: o pagamento ajustado não está condicionado ao êxito da produção.
Seguindo essa mesma lógica, nos casos em que a quebra de safra decorre de eventos climáticos ou naturais, como secas, enchentes, geadas ou pragas, o risco econômico da perda da produção permanece, como regra, com o arrendatário. Isso porque, a legislação agrária parte do pressuposto de que tais eventos integram os riscos da atividade rural, não sendo aptos, por si só, a afastar a obrigação contratual de pagamento do arrendamento, salvo se houver disposição expressa em sentido diverso no contrato. É justamente por essa razão que a definição clara das responsabilidades no instrumento contratual é essencial tanto para o arrendador quanto para o arrendatário.
Em outras palavras, a ausência de cláusulas especificas sobre quebra de safra, seguro agrícola e critérios para situações excepcionais irão criar um cenário de insegurança jurídica, no qual expectativas equivocadas tendem a gerar conflitos. Um contrato bem estruturado permite que as partes compreendam previamente quem assume os riscos da produção e quais mecanismos podem ser utilizados para mitigar prejuízos, sem comprometer a estabilidade da relação jurídica.
Ainda, importante esclarecer que, quando a quebra de safra decorre de falha de manejo, imprudência, negligência ou descumprimento de boas práticas agrícolas, o cenário jurídico se torna ainda mais claro. Na maioria das vezes, a responsabilidade recai sobre o arrendatário, que detém a posse direta do imóvel e o dever legal de explorá-lo com cuidado, zelo e racionalidade.
Neste sentido, a jurisprudência já possui entendimento consolidado no sentido de que a perda da produção causada por condução inadequada da atividade não pode ser atribuída a fatores externos inevitáveis, mas sim à inexecução das obrigações assumidas pelo produtor rural no contrato de arrendamento.
Por outro lado, além de arcar com o prejuízo decorrente da safra perdida e manter, em regra, a obrigação de pagar o valor ajustado a título de arrendamento, o arrendatário ainda pode ser responsabilizado por danos causados ao imóvel rural, como a degradação do solo, o uso inadequado da terra ou o descumprimento de boas práticas agrícolas. A legislação é específica ao impor ao arrendatário o dever de conservar o imóvel e utilizá-lo de forma compatível com sua função econômica e social.
É exatamente nesse cenário que entra um tema ainda pouco explorado nos contratos de arrendamento rural: o seguro de safra. A previsão contratual sobre a contratação de seguro agrícola, pode funcionar como um verdadeiro aliado para ambas as partes, uma vez que reduzirá o impacto financeiro da quebra de safra e da própria relação contratual.
O seguro de safra não elimina o risco, mas transforma um prejuízo potencialmente devastador em um evento economicamente administrável. Quando bem integrado ao contrato, ele permite que arrendador e arrendatário tenham maior previsibilidade, protege o fluxo financeiro do negócio e diminui a probabilidade de inadimplência e litígio. Ainda assim, muitos contratos seguem ignorando essa ferramenta, apostando apenas na sorte da próxima colheita. Ao final, tudo converge para um ponto central: no arrendamento rural, improviso custa caro.
Por essa razão, o nosso time especializado no agronegócio está preparado para prestar assessoria jurídica de qualidade, incluindo a elaboração de contratos bem estruturados, levando em consideração os cenários e riscos para o cliente, a fim de construir mecanismos de proteção para o negócio.
