Nos moldes em que funcionam, servi\u00e7os de loca\u00e7\u00e3o oferecidos por aplicativos como o Airbnb \u2014 hospedagem remunerada, com m\u00faltipla e concomitante loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis ou quartos por curto tempo e em contrato n\u00e3o regulado por legisla\u00e7\u00e3o \u2014 n\u00e3o s\u00e3o considerados residenciais. Por isso, podem ser vedados por pr\u00e9dio residencial.<\/p>\n\n\n\n
Com esse entendimento e por maioria de votos, a 4\u00aa Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a em recente julgamento (Resp 1.819.075), negou provimento ao recurso de propriet\u00e1rios de tr\u00eas apartamentos de um edif\u00edcio, contra decis\u00e3o que determinou que eles se abstenham de oferecer alojamento e hospedagem mediante loca\u00e7\u00e3o de quartos e presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n
No caso, as loca\u00e7\u00f5es foram feitas pelo Airbnb, aplicativo que conecta direta e virtualmente, anfitri\u00f5es e h\u00f3spedes. Os demais cond\u00f4minos reclamaram a alta rotatividade de estranhos, que ganhavam inclusive c\u00f3pia da chave do port\u00e3o de entrada, nas depend\u00eancias do edif\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n
Venceu o voto do ministro Raul Ara\u00fajo, que divergiu do relator em voto que n\u00e3o aponta a natureza comercial dessa forma de loca\u00e7\u00e3o, mas que afasta sua caracter\u00edstica residencial, a partir de doutrina sobre o que se qualifica como resid\u00eancia (caracter\u00edsticas que n\u00e3o se coadunam com eventualidade e transitoriedade).<\/p>\n\n\n\n
No caso concreto, a conven\u00e7\u00e3o condominial do pr\u00e9dio prev\u00ea expressamente que o uso das unidades deve ser residencial. Por isso, a loca\u00e7\u00e3o por Airbnb no caso gera desvirtuamento de finalidade. Fica o cond\u00f4mino obrigado a dar aos seus apartamentos essa mesma destina\u00e7\u00e3o: residencial, exclusivamente.<\/p>\n\n\n\n
Seguiram o voto divergente do ministro Raul Ara\u00fajo a ministra Isabel Gallotti e o ministro Antonio Carlos Ferreira.<\/p>\n\n\n\n
Ficou vencido o relator, ministro Lu\u00eds Felipe Salom\u00e3o, para quem proibir a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do pr\u00f3prio im\u00f3vel afronta o direito de propriedade garantido na Constitui\u00e7\u00e3o. Logo, a decis\u00e3o judicial e o pedido do condom\u00ednio afrontam o exerc\u00edcio do direito de propriedade.<\/p>\n\n\n\n
N\u00e3o participou do julgamento o ministro Marco Buzzi, que se encontrava em licen\u00e7a m\u00e9dica.
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<\/p>\n\n\n\n Conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio x Direito de propriedade<\/strong><\/p>\n\n\n\n Durante o julgamento, os ministros ressaltaram que o caso n\u00e3o pro\u00edbe a oferta e uso de servi\u00e7os por plataformas como o Airbnb, ou mesmo que, por meio dele, sejam fechados alugu\u00e9is por temporada. O inc\u00f4modo do condom\u00ednio foi exatamente com o oposto disso: a alta rotatividade de h\u00f3spedes.<\/p>\n\n\n\n A maioria entendeu que \u00e9 poss\u00edvel a extens\u00e3o dos poderes da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio diante do exerc\u00edcio do direito de propriedade. \u201cRealmente, n\u00e3o se trata de uma destina\u00e7\u00e3o meramente residencial. Foge, portanto, ao permitido na conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio, a qual est\u00e3o vinculados todos os cond\u00f4minos\u201d, disse a ministra Isabel Gallotti, ao seguir a diverg\u00eancia.<\/p>\n\n\n\n Isso ocorre porque as possibilidades de uso e frui\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis em condom\u00ednio vertical s\u00e3o mais restritas. Atividades que podem ser livremente exercidas em casas ou em im\u00f3veis comerciais podem afetar o sossego e a seguran\u00e7a de cond\u00f4minos e, por isso, estar\u00e3o submetidas a dia e hor\u00e1rio pr\u00f3prios estabelecidos na conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n \u201cA aplica\u00e7\u00e3o do Direito exige bom senso e equil\u00edbrio, levando em conta que acomoda\u00e7\u00e3o legislativa sobre o tema ainda levar\u00e1 algum tempo. A solu\u00e7\u00e3o nos parece ser a previs\u00e3o da proibi\u00e7\u00e3o de hospedagem pela natureza do condom\u00ednio, definida na conven\u00e7\u00e3o. O condom\u00ednio estritamente residencial n\u00e3o se amolda a esse tipo de hospedagem\u201d, disse o ministro Raul, no voto-vista.<\/p>\n\n\n\n Para o relator, a controv\u00e9rsia do caso n\u00e3o se soluciona a partir do conflito entre direito de propriedade e direito de vizinhan\u00e7a. O ponto principal \u00e9: n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel a proibi\u00e7\u00e3o absoluta da cess\u00e3o do im\u00f3vel sob o argumento do desvirtuamento da finalidade residencial do pr\u00e9dio. A destina\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do apartamento n\u00e3o se confunde com atividade comercial.<\/p>\n\n\n\n Para al\u00e9m disso, o ministro Salom\u00e3o apontou que essa economia de compartilhamento \u2014 da qual o Uber \u00e9 um grande exemplo \u2014 \u00e9 fruto de avan\u00e7os disruptivos da sociedade moderna, e disse que s\u00e3o como \u00e1gua: ser\u00e1 imposs\u00edvel tentar repres\u00e1-la para evitar que alcance o ponto em que j\u00e1 se encontra, inclusive.<\/p>\n\n\n\n \u201cO que estamos fazendo aqui \u00e9 primeira leitura dos aspectos legais e jur\u00eddicos, mas ser\u00e3o \u2014 e ainda mais com a circunst\u00e2ncia da pandemia \u2014 inevit\u00e1veis os avan\u00e7os. \u00c9 melhor que possamos regr\u00e1-los para que n\u00e3o fiquem ao sabor e conveni\u00eancia de burla ou acertos que vir\u00e3o\u201d, indicou.<\/p>\n\n\n\n \u201cN\u00e3o ser\u00e1 uma decis\u00e3o judicial que vai resolver quest\u00e3o de amplo impacto\u201d, concordou a ministra Isabel Gallotti. \u201cSer\u00e1 necess\u00e1ria interven\u00e7\u00e3o do legislador para transformar esse tipo de contrato que \u00e9 realidade em contrato t\u00edpico, dando mais condi\u00e7\u00f5es de seguran\u00e7a a quem se dedica a esse tipo de neg\u00f3cio que tem, a meu ver, intuito claro de lucro\u201d.<\/p>\n\n\n\n Ao fechar a vota\u00e7\u00e3o, o ministro Antonio Carlos Ferreira ainda contestou se o caso forma precedente sobre a mat\u00e9ria. \u201cEsse processo talvez n\u00e3o seja bom para extrair abrang\u00eancia maior porque existem diversas formas e modalidades de loca\u00e7\u00e3o: pode ser s\u00f3 parte do im\u00f3vel, loca\u00e7\u00e3o integral, loca\u00e7\u00e3o por temporada. E \u00e9 indiferente a forma da oferta. Cada edif\u00edcio tem uma caracter\u00edstica pr\u00f3pria\u201d, disse.<\/p>\n\n\n\n Em nota o Airbnb declarou que “os ministros destacaram que, no caso espec\u00edfico do julgamento, a conduta da propriet\u00e1ria do im\u00f3vel, que transformou sua casa em um hostel, n\u00e3o estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitri\u00f5es. Al\u00e9m disso, os ministros ressaltaram que a loca\u00e7\u00e3o via Airbnb \u00e9 legal e n\u00e3o configura atividade hoteleira, e afirmaram que esta decis\u00e3o n\u00e3o determina a proibi\u00e7\u00e3o da atividade em condom\u00ednios de maneira geral. Proibir ou restringir a loca\u00e7\u00e3o por temporada viola o direito de propriedade de quem aluga seu im\u00f3vel regularmente.”<\/p>\n\n\n\n
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